Mieterträge mit 15,825 % statt 47 % versteuern — der Preis: die 10-Jahres-Frist ist weg
Wer Mietimmobilien im Privatvermögen hält und den Spitzensteuersatz zahlt, gibt von jedem Miet-Euro fast die Hälfte ab. Eine rein vermögensverwaltende Immobilien-GmbH zahlt auf dieselben Mieten 15,825 % — weil die „erweiterte Kürzung“ (§ 9 Nr. 1 S. 2 GewStG) die Gewerbesteuer auf null stellt. Das ist einer der größten legalen Steuerhebel für Vermieter. Er hat genau zwei Haken: den Verlust der steuerfreien privaten Veräußerung nach 10 Jahren — und eine Kürzungs-Vorschrift, die bei der kleinsten „schädlichen“ Nebentätigkeit komplett entfällt.
Eine GmbH ist kraft Rechtsform gewerbesteuerpflichtig. Verwaltet sie aber AUSSCHLIESSLICH eigenen Grundbesitz (plus erlaubte Nebentätigkeiten), kürzt § 9 Nr. 1 S. 2 GewStG den Gewerbeertrag aus der Vermietung vollständig — übrig bleiben 15 % Körperschaftsteuer + Soli = 15,825 %. Und es wird besser: Mit der beschlossenen KSt-Senkung (15 %→10 %, 2028–2032) fällt die Belastung bis auf ~10,5 %.
„Ausschließlich“ meint das Gesetz wörtlich: Schon die Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen (Maschinenfundamente, Hotelinventar, Küchen in möblierten Einheiten) kann die GESAMTE Kürzung kippen — dann werden alle Mieterträge gewerbesteuerpflichtig; eine allgemeine Bagatellgrenze kennt der BFH nicht. Entschärfungen: Mieter-Nebenleistungen bis 5 % der Einnahmen sind seit 2021 unschädlich, Strom aus PV/Ladesäulen bis 20 % seit 2023 — und „zwingend notwendige“ Vorrichtungen wie der Lastenaufzug hat der BFH 2025 ausdrücklich erlaubt (IV R 31/23).
Privat gilt § 23 EStG: Nach 10 Jahren Haltedauer ist der Verkaufsgewinn komplett steuerfrei. Die GmbH kennt diese Frist nicht — sie versteuert jeden Veräußerungsgewinn mit 15,825 %. Bei Objekten mit hohem erwartetem Wertzuwachs und geplantem Verkauf kann privat trotz höherer laufender Steuer am Ende vorn liegen.
Praxis-Heuristik: Bestandshalter mit Fokus auf Cashflow → GmbH. Entwickler/Verkäufer mit Fokus auf Wertsteigerung → privat (oder Stiftung, die beides kombiniert). Der Ausweg für die GmbH ist der Share Deal: verkauft werden die GmbH-Anteile statt der Immobilie — beim Anteilsverkauf aus einer Holding heraus greift wieder § 8b (~1,5 %).
Unabhängig von der Struktur: Wer innerhalb von 5 Jahren mehr als 3 Objekte verkauft, wird als gewerblicher Grundstückshändler eingestuft — rückwirkend, mit Gewerbesteuer auf alle Verkäufe und ohne 10-Jahres-Privileg. Die GmbH-Struktur schirmt das Privatvermögen gegen diese Infektion ab.
Vermieter im Spitzensteuersatz (42 % + Soli ≈ 44,3 %; mit 45 % Reichensteuer ~47,5 %). GmbH mit erweiterter Kürzung. Thesaurierung in der GmbH.
| Privat | Immobilien-GmbH | |
|---|---|---|
| Steuer p. a. | ~44.300 € | ~15.825 € |
| Netto p. a. (reinvestierbar) | ~55.700 € | ~84.175 € |
| Differenz p. a. | — | +28.475 € |
| Nach 15 Jahren (ohne Zinseszins) | — | +427.000 € |
💡 Knapp 28.500 € Mehr-Liquidität pro Jahr zum Tilgen oder Nachkaufen. Bei Ausschüttung an privat kommen ~26,4 % obendrauf — die Struktur gehört zu einer Thesaurierungs-Strategie.
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